Baulasten und Abgeschlossenheitsbescheingung

Um besonderen Fallgestaltungen gerecht zu werden, gibt es spezielle Verfahren für die Bildung von Sondereigentum an einem Gebäude und die öffentlich-rechtliche Belastung eines Grundstückes.

Baulasten

Durch Belastung eines oder mehrerer Grundstücke soll die Zulässigkeit eines Bauvorhabens erreicht werden, das ohne die Baulast nicht genehmigungsfähig wäre. In den meisten Fällen handelt es sich um die Übernahme von Abstandflächen, die Sicherung der Erschließung, den Nachweis von Stellplätzen auf einem anderen Grundstück oder die Beseitigung bauordnungsrechtlicher Verstöße bei grenzüberschreitender Bebauung.

Eine Baulast ist eine einseitige Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, wozu er zunächst nicht verpflichtet wäre. Sie liegt als öffentlich-rechtliche Belastung auf dem Grundstück und bindet auch die Rechtsnachfolger. Ein Löschen der Baulast durch die Bauaufsichtsbehörde ist möglich und auf Antrag des Eigentümers des belasteten Grundstückes zu erklären, wenn das Erfordernis für die Baulast durch rechtliche oder tatsächliche Änderungen entfallen ist.

Abgeschlossenheitsbescheinigung für Sondereigentumsbegründung

Das Wohnungseigentumsgesetz ermöglicht die Bildung von Sondereigentum unter Auflösung der laut BGB grundsätzlichen Einheit von Gebäude und Grundstück.

Man unterscheidet Wohnungseigentum, Teileigentum (Gewerbe bzw. Nebenanlage) und Gemeinschaftseigentum. So gehören in einem Wohngebäude mit Eigentumswohnungen die Außenwände, Dach und tragende Konstruktion wie auch Ver-, Entsorgungs- und Heizungsanlagen als auch allgemeine Erschließungsflächen zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Wohnungs- und Teileigentum wird durch Eintragung ins Grundbuch begründet. Voraussetzung für eine Eintragung ist der dem Grundbuchblatt als Urkunde beizufügende, mit dem Prüfvermerk der Bauaufsichtsbehörde versehene Aufteilungsplan.

Sondereigentum muss baulich durch feste Wände und Decken von anderem Eigentum abgeschlossen sein. Die abschließbare Eigentumseingangstür muss unmittelbar ins Freie oder in einen gemeinsamen Flur oder Treppenraum führen. Wohnungseigentum setzt eine Kochgelegenheit, einen Wasseranschluss und -abfluss sowie ein eigenes WC voraus.

Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Bildung von Wohn- und Teileigentum

Unterlagen

Neben dem Antrag sind in mindestens 2-facher Ausfertigung folgende Unterlagen einzureichen:

a) Lageplan mit allen auf dem Grundstück befindlichen oder geplanten Gebäuden (auch Nebenanlagen)

b) Grundrisse des Gebäudes für alle Geschosse (auch ggf. vorhandener Spitzboden) im Maßstab 1:100

Für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist es notwendig, dass die Grundrisse mit Zahlen so gekennzeichnet werden, dass hieraus jedes Sondereigentum (Wohnungen, Gewerbe) und die gemeinsam zu nutzenden Räume deutlich ersichtlich sind (z.B. alle zu Wohnung 1 gehörenden Räume mit 1, alle zur Wohnung 2 gehörenden Räume mit 2 und alle Gemeinschaftsräume gar nicht kennzeichnen).

c) Schnitt des Gebäudes

d) Ansichten des Gebäudes (hier müssen alle in den Grundrissen dargestellten Fensteröffnungen - auch Dachflächenfenster - erkennbar sein)

e) Sollten weitere Gebäude (auch Nebenanlagen) auf dem Grundstück stehen oder errichtet werden, gilt auch hierfür das unter b-d Genannte

Hinweise:

Es ist bei der Antragstellung darauf zu achten, dass ein Grundstück ggf. aus mehreren Flurstücken bestehen kann. In diesem Fall sind von Ihnen alle Flurstücke anzugeben.

Ein Abgeschlossenheitsbescheinigung kann nur erteilt werden, wenn jedes Sondereigentum in sich abgeschlossen ist:

"Abgeschlossene Wohnungen sind solche Wohnungen, die baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind (z.B. durch Wände und Decken) und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Zu abgeschlossenen Wohnungen können zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören. Wasserversorgung, Ausguß und WC müssen innerhalb der Wohnung liegen. Zusätzliche Räume, die außerhalb des Wohnungsabschlusses liegen, müssen verschließbar sein." (Auszug aus den Verwaltungsvorschriften zu §§ 7 u. 32 des Wohnungseigentumsgesetzes - WEG) Es ist darauf zu achten, dass keine Öffnungen zwischen den einzelnen Sondereigentumsbereichen bestehen (auch eine abschließbare Tür ist nicht zulässig).

 Bei einem gemeinschaftlichen Gebrauch der Heizungsanlage ist darauf zu achten, dass der Heizungsraum einschließlich Zugang im Gemeinschaftseigentum aller Nutzer stehen muss. Nach dem WEG kann Sondereigentum an bereits errichteten oder noch zu errichtenden Gebäuden (bzw. noch umzubauenden Gebäuden) erteilt werden. Es ist nicht notwendig, dass der Umbau bereits erfolgt ist.

Für weitere Rückfragen:

Frau Haufler-Brinkmann: 05241-851944
Frau Maasjosthusmann:  05241-851916


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